“CONSIGLI LEGALI”, LO SFRATTO E LA FINE DELLA LOCAZIONE

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Il procedimento che prende il nome di sfratto è volto a ottenere da un Giudice un provvedimento esecutivo finalizzato al rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. I soggetti legittimati ad avvalersi di tale procedura sono il locatore o il concedente, mentre i destinatari sono il conduttore o l’affittuario coltivatore diretto o il colono.

Prima della scadenza del contratto, si parla correttamente di licenza per finita locazione, che si intima, appunto, prima che la locazione scada per impedire la sua rinnovazione tacita (in sostanza, è una sostanziale disdetta della locazione). Lo sfratto vero e proprio si ha, invece, dopo la scadenza del contratto. Una particolare forma di sfratto (ahimè, la più frequente) è quello per morosità, che si intima a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione o degli oneri accessori. Per avviare tali procedimenti, dovrete rivolgervi al vostro legale di fiducia.

In tutti i predetti casi, l’avvio della procedura consiste nel rivolgere al conduttore un’intimazione a liberare l’immobile, con sua contestuale citazione a comparire, contenente l’avvertimento che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il Giudice convaliderà la licenza o lo sfratto. La competenza, in questi casi inderogabile, è del tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato.

Qualora abbiate intrapreso uno sfratto per morosità e il conduttore nel frattempo soddisfa le vostre pretese, vi basta non comparire all’udienza per estinguere il procedimento, ma io ancora a questo caso fortunato non ho mai assistito. Altrimenti, alla prima udienza (se il conduttore non si oppone) il giudice convalida lo sfratto, lo rende esecutivo, fissando anche la data dell’esecuzione. Se, invece, il convenuto si oppone, avrà luogo un ordinario procedimento di cognizione.

Tornando allo sfratto per morosità che, come si diceva, è il caso più frequente, qualora il Giudice constati che la morosità persiste, convalida lo sfratto; con lo stesso atto, il locatore può chiedere che venga ingiunto il pagamento dei canoni scaduti e quelli a scadere fino alla data del rilascio: il Giudice emetterà, in sostanza, un decreto ingiuntivo. Se il convenuto contesta una parte dell’ammontare della somma richiesta dal locatore, il Giudice può disporre il pagamento delle somme non contestate

Ho visto che spesso i locatori sono restii nell’intraprendere le procedure di sfratto, temendone i tempi e i costi, con la conseguenza che si allungano i tempi e aumentano le rate non corrisposte. Ricorderei anche che, senza un provvedimento di convalida, il locatore non ha la possibilità di provare al fisco il mancato introito dei canoni, con l’ulteriore conseguenza che sarà costretto a pagare le tasse su dei redditi che, in realtà, non ha effettivamente percepito. Quindi occhio a chi affittate casa, il mio consiglio è di farvi assistere da un legale al momento della stipula del contratto, anche per avere maggiori garanzie sulla solvibilità dell’inquilino: se pagherete un po’ di più all’inizio, ne sarete felici quando riuscirete a risolvere questi problemi in breve tempo e con soddisfazione di ogni credito.

— Per leggere tutti gli altri “Consigli Legali” dell’Avv. Alessandra Landro su Paderno 7 clikka qui, oppure sulla categoria nella barra destra del blog —

 

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